Nicht auf den Mieter umlegbare Kosten in der Renditeberechnung - Jeder-kann-Immobilien.de

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Nicht umlagefähige Nebenkosten (nicht umlagefähige Betriebskosten) - Jeder-kann-Immobilien.de

Als Vermieter wird man automatisch mit den Begriffen nicht umlagefähige Nebenkosten oder nicht umlagefähige Betriebskosten konfrontiert. Was das genau bedeutet, das erkläre ich in diesem Video.

Was sind die nicht umlagefähigen Nebenkosten? Wie der Name eigentlich schon sagt, sind es die Kosten, die man als Vermieter nicht auf den Mieter umlegen darf. Im Mietvertrag kann man ja vereinbaren, dass gewisse Kosten wie zum Beispiel Kosten der Müllabfuhr, Wasser, Heizung, Versicherungen und so weiter auf den Mieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung umgelegt werden dürfen. Dafür zahlt der Mieter jeden Monat eine Vorauszahlung zusammen mit der Miete und diese wird dann auf die tatsächlichen Betriebs- und Heizkosten angerechnet. Einmal im Jahr werden also durch den Vermieter die Nebenkosten abgerechnet.

Es gibt allerdings auch Kostenpunkte, die der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen kann. Das sind in der Regel die Kosten der Verwaltung oder der Instandhaltung. Dazu gehört auch die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese Kosten darf der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen, sondern muss diese selber tragen. Deswegen ist es sehr wichtig, dass man als Kaufinteressent diese Kosten vor dem Kauf beziehungsweise der endgültigen Zusage überprüft. Die Kostenpunkte kann man aus der letzten Hausgeldabrechnung (oder besser noch dem aktuellen Wirtschaftsplan) herauslesen. Ich hatte einmal den Fall, dass ich mir eine Wohnung angeschaut habe, die wunderbare Renditezahlen ergeben hat. Allerdings waren die nicht umlagefähigen Nebenkosten so hoch, dass die Rendite nach deren Berücksichtigung sehr niedrig gewesen ist. Diese Wohnung habe ich dann nicht gekauft. Somit können die nicht umlagefähigen Nebenkosten eine große Auswirkung haben.

Daher schau dir in jedem Fall die nicht umlagefähigen Nebenkosten vor dem Kauf an. Wie gesagt handelt es sich dabei in der Regel um die Kosten für Verwaltung und Instandhaltung. Meistens sind diese auch im Wirtschaftsplan und in der Hausgeldabrechnung als "nicht umlagefähig" markiert. Die meisten Hausverwaltungen markieren auch die Kosten, die auf den Mieter umgelegt werden können. Damit kann man im Umkehrschluss genau sehen, welche Kosten der Vermieter zu tragen hat.

Stefanie Schädel, Immobilienexpertin, Diplom-Betriebswirt FH, Immobilienfachwirt, Finanzierungsspezialistin

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