인구절벽과 부동산

낮은 출산과 고령화 속도가 빨라지고 있다. 이의 해결은 한국의 핵심과제다. 올해가 바로 인구절벽이 온다는 원년이다. 이번 글에선 인구절벽과 부동산 관련한 내용을 간략히 살펴본다.

☉인구통계 동향

韓통계청이 올해 5월 인구관련 통계 동향을 발표한바 있다. 충격적이다. 출생아수가 2만 7,900명으로 전년 동월대비 마이너스(–)7.9%이다. 2015년 12월 이후 30개월 연속 감소세이며 2016년 4월 이후 26개월 동안 최저치 갱신행진을 이어가고 있다. 출생자수가 3만 명을 밑돈 것은 81년 통계작성 이후 처음이라고 한다. 출생아수가 급감함에 따라 인구절벽이 앞당겨질 것을 우려하는 상황이 전개되고 있다.

☉낮은 출산의 원인

베이비붐 세대의 핵심자산계층인 45∼49세 연령층이 2018년 은퇴를 시작한다. 이후 자산계층이 낮은 출산으로 이를 받쳐주지 못한다. 출생아수가 급격히 줄어드는 이유는 이렇다. 길게 보면 1970년대 산아제한정책의 악순환 반복, 전통적인 남아선호 사상, 1980년대 중반 이후 남녀성비가 크게 흐트러지면서 30∼35세 여성수와 결혼한 여성수의 급격한 감소, 급증하는 결혼비용과 여성지위 상승 등이 직•간접적으로 지목되는 원인이다.

☉인구통계와 부동산

3년 전 2015년에 저자인 해리 덴트의 ｢인구절벽｣이 출간되어 10년 주기설에 따라 2008년 금융위기에 이어 다음 위기발생으로 지목한 년도가 올해다. 2018년 이후 韓부동산 시장의 인구절벽에 따른 장기침체 예상을 한바 당시에는 의외로 세간의 큰 관심을 끌었다. 인구가 특정국의 경제발전이나 부동산 가격결정에 미치는 영향력이 높아짐에 따라 인구통계학적 이론이 갈수록 주목받고 있다. 이는 특정경제는 인구 절대수와 질에 따라 좌우된다는 것이다.

위 그림은 이해를 돕기 위한 참고용이며 핵심자산계층(45~49세)의 변화추이(1990-2050년)를 나타낸 그래프이다. 2018년 이후 세월이 지날수록 감소하는 것을 알 수 있다.

☉인구절벽과 집값예상

부동산 등 자산시장은 특성상 자산계층에 따라 예측한다. 참고로 자산계층은 자가 소유용으로 부동산을 매입하는 계층을 말한다. 요즘 들어 부동산시장 침체가 의외로 심각함에 따라 해리 덴트의 인구통계학에 근거한 예측을 자주 인용한다. 그는 핵심자산계층을 버블이론에서 35∼55세, 인구절벽이론에선 45∼49세로 보고 있는바 韓부동산 시장이 강남 집값을 중심으로 장기침체에

빠질 것이라고 예상한다. 이유는 1970년대 이후 산아제한 정책추진으로 신생아수의 급감과 2018년 이후엔 45∼49세 연령층인 핵심소비계층이 급감하는 점을 들고 있다. 한편 2016년 말 5대 국내은행장은 17년 집값 15% 폭락을 예측한바 있으나 다행히 예측은 맞지 않았다. 인구절벽에 따른 2018년 이후 韓부동산 시장의 장기침체는 가능하며 믿어도 되는 것인지 궁금하다.

☉촛불정부의 정책대응

현재의 촛불정부는 출범이후 강도가 센 부동산대책을 여러 차례 추진한다. 최저임금 인상 등으로 자영업자 경기가 급락한 한편 청년실업률이 지속적으로 늘어나 체감실업률은 23%라는 통계청의 최근 발표가 존재한다. 실업자 100만 시대가 진행되고 있다. 캄캄한 울산, 썰렁한 군산을 보면 기업이 떠난

도시는 적막하다고 한다. 아울러 상가 공실률은 급증하여 강남의 논현동도 20% 달한다고 한다. 빈부격차가 더 벌어져 현 정부의 핵심인 소득주도 성장정책의 실패론까지 나오고 있다. 어제 저녁 뉴스를 보니 청와대는 올해 말까지 지켜보자는 쪽이고 기획재정부는 정책방향 수정 검토까지 고려해야 한다는 입장이다.

☉각국의 잠재성장률 전망

부동산 시장뿐만 아니라 한국처럼 출산율이 낮은 상황에서 고령화가 빨리 진행될 경우 이는 韓경제 앞날에 크게 영향을 미친다. 잠재성장률은 지속가능한 성장기반을 의미한다. Oxford Economics가 잠재성장률 전망치를 발표한바 한국이 가장 낮고 인도가 가장 높다. 구체적으로 중국은 과거 15년 9.4%→향후 10년 5.5%, 인도는 과거 10년 7.1%-→향후 10년 6.2%, 한국은 과거 10년 3.3%→향후 10년 2.2%이다. 특히 한국의 경우 인구보완이 이뤄지지 않을 경우 0%대로 추락할 것이란 분석도 존재한다.

☉필요한 정부대책

경제정책은 당위성이 있더라도 때와 여건이 중요하다. 부동산 대책은 지역별 차별화를 감안한 연착륙(Soft-landing)이 중요하다. 정책효과를 높이기 위해 세금감면 등 Incentive를 제공한다. 장기적 측면에서 획기적 정책을 마련하여 출생률보완(생산인구의 증가)→경제성장→소득증대→가정행복의 선순환을 이끌어 내야 할 것이다. 아울러 이 시점에 Global해법으로서 이민정책 즉 자국민 Re-shoring(환류)정책을 전향적으로 검토하는 것도 한 방법이 될 수 있을 것이다.

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