채권이 다시 자산이 된다.

이번 편은 좀 지루할 수 있습니다.
그래도 재미있게 그냥 툭 읽어 보세요

흔히 NPL을 ‘부실 채권’이라고 불려지고 있습니다.

그런데 부실 채권이라고 하면 일반인들에게는 회수 가능성이 희박한 ‘악성 불량 채권’으로 오해하는 경우가 많습니다.

NPL의 개념은 ‘Non Performing Loan’이라는 원문에 충실하게 ‘무수익 여신’이라고 이해하는 것이 보다 정확한 정의라고 할 수 있겠습니다.

즉, 회사채, 국채 등을 의미하는 사채(Bond)와 구분되고, 거래 관계에서 매출에 따라 발생하는 받을채권(Receivable)과도 구분되며, 일반적인 권리를 의미하는 채권(Right)과도 구분된 개념으로서 금융기관이 대출을 실행하여 채무자에게 갖는 권리로서의 의미를 갖는 여신으로서의 대출채권(Loan)에 국한되는 개념입니다.

관련법을 살펴봤습니다.

자산유동화법 제13조 (양도의 방식)

유동화자산의 양도는 자산유동화계획에 따라 다음 각호의 방식에 의하여야 한다. 이 경우 이를 담보권의 설정으로 보지 아니한다.

1. 매매 또는 교환에 의할 것

2. 유동화자산에 대한 수익권 및 처분권은 양수인이 가질 것. 이 경우 양수인이 당해 자산을 처분하는 때에 양도인이 이를 우선적으로 매수할 수 있는 권리를 가지는 경우에도 수익권 및 처분권은 양수인이 가진 것으로 본다.

3. 양도인은 유동화자산에 대한 반환청구권을 가지지 아니하고, 양수인은 유동화 자산에 대한 대가의 반환 청구권을 가지지 아니할 것

4. 양수인이 양도된 자산에 관한 위험을 인수할 것. 다만, 당해 유동화자산에 대하여 양도인이 일정기간 그 위험을 부담하거나 하자담보책임(채권의 양도인이 채무자의 자력을 담보한 경우에는 이를 포함한다)을 지는 경우에는 그러하지 아니하다.

여기까지가 인터넷을 검색하면 나오는 NPL에 대한 설명의 요약 입니다.

이게 무슨 소리인지 단숨에 이해하기는 쉽지 않은 내용입니다.

이제부터 조금 쉬운 예를 들어 설명해 보겠습니다.

A은행과 B은행 C증권회사는 대주단을 구성하고 용인시 oo동 소재 oo 아파트 1600 세대에 대한 PF(공사비 지원대출)계약을 체결하고 총 5400억원의 대출을 승인하여 시공 회사는 무사히 공사를 완료 했습니다.

그러나 부동산 경기가 급랭하고 분양 당시 내용과 다르게 해당 지역의 인기가 급랭 하면서 대규모 미분양이 발생하게 됩니다.

1600세대의 공급 세대중 500세대 정도 분양 되었을 뿐 1100세대의 미분양이 발생 했습니다.

이로써 자금을 대여한 대주단은 원리금 4000억원의 미상환 채권이 발생하게 됩니다.

이 채권을 회수를 위해 시행사와 PF 대출의 지급보증에 동의한 시공회사에게 채권 상환을 위한 법적 절차를 이행하자 양 주체는 법정관리 또는 파산에 이르게 되었고 담보권을 행사 할 수 있는 자산만 남겨진 상태가 되었습니다.

이때 대주단이 추진하는 분양가 할인 시도는 기존 입주자의 큰 반발을 불러오며 무산되고 채권은 무수익 여신으로 장기간 표류 하게 됩니다.

이쯤 되면 일단 회의때 마다 골치가 아픔니다.
벌써 담당임원은 날라갔고 담당부장은 징계를 받아 수명이 간당간당한 상태겠죠.

대주단은 이제 매년 부실채권에 대하여 대손 충당금을 적립 해야만 했습니다.

그로부터 5년이 경과했고 대주단의 대손충당금 적립액은 전체 채권의 50%에 달하는 2000억에 육박했습니다.

대주단은 대책 회의를 통해 채권 담보로 가지고 있는 미분양 자산을 지분별로 분류해 유동화 하기로 의결하고 NPL채권을 발행하게 됩니다.

유동화된 NPL채권은 A , B 두 시중은행은 시중은행이 공동 출자하여 설립한 '유암코연합자산관리주식회사uamco.co.kr'를 통해 NPL 액면가액의 30%의 가격으로 매각하였었고

C증권사의 NPL 채권은 개인 투자 펀드에게 채권가액의 50%에 재 매각하면서, 1차 대출 금융기관의 대주단 손실은 확정되면서 마우리 됩니다

이때 금융기관의 대손충당금 계정은 손실로 확정된 결산 보고서 작성으로 일단은 종결 됩니다.

자 이제부터 NPL 채권의 처분은 위 유동화법 13조의 4대 매각 원칙에 따라 공개입찰 상태로 전환하게 되었습니다.

첫 호가는 감정가액의 산정에 따라 최초 채권액면 가액의 80%에서 매각입찰이 공시 되었지만 복잡한 민원사항등을 유려해 자산을 단기에 처분할 수 없는 상황을 알고 있는 시장에서 아무도 입찰에 응하지 않게 되자 4차례의 유찰이 이루어지고 결국 수의 계약으로 전환 되는 시점 까지 이르게 됩니다.

유동화된 부실채권 NPL은 다시 금융권에 직접적인 담보로 제공 될 수 없는 자산입니다. 이말은 대출을 받을 수 없는 자산이란 뜻이죠

반드시 매수자는 입찰금액 전부에 대한 자본 조달 계획서를 제출하고 현금으로 납부 하여야 하고 보통 3개월 이내에 잔금을 납부하지 않으면 중도 납부된 금액은 몰수하게 되는 강제 조항이 있으므로 단기간에 대규모 현금 동원이 되어야 하는 상황이라 상식적으로 자본 조달도 어렵겠지만 자산 인수후 처분 계획이 없으면 다시 부실화 되거나 위험 자산이 되기 때문에 아무도 건드리지 못하는 악성 채권으로 계속 표류하게 됩니다.

NPL 채권의 매각은 당초 처분에 관해 매입사인 유암코(예)가 전권을 가지고 있지만 그래도 최소 채권처분가액은 있으며 최초에 매입한 금액 이상으로 매각 될 경우 채권의 매각차익은 출자회사의 배당이익으로 다시 돌아오게 되있습니다.

.자 여기까지 채권의 성질에 대해 설명 드렸습니다.

이제부터 이런 상황을 상세히 분석한 A파트너스라는 사모펀드에서 보스의회를 통해 다음과 같은 조건을 proposal 합니다.

용인시 oo동 OO 아파트 잔여세대 1100 세대 전부를 담보로 하는 유동화채권 NPL의 매수 가액은 채권가액의 48%인 1920억에 계약하기로 유암코(예)로부터 15일의 기한으로 매수자지정 매도의향서를 발급 받았다고 증거를 제출 합니다.

조건은 계약금 200억과 45일 이내에 잔금 1020억을 현금으로 지불하는 매매계약 조건입니다.

계약 당시 이 지역의 아파트 시세는 그동안 대기 수요가 늘어나고 주변지역 아파트 분양가가 계속 상승하면서 시세의 75% 정도면 부동산 업자나 개인에게 재 분양이 가능한 시장 가격을 형성 하고 있었으므로 인수예정 금액을 분양원가로 환산 했을 경우 취득 비용을 포함해 최초분양가의 55%가 취득 원가로 계산됨으로 시장 재판매 가격에 비해 25%의 기대 수익이 발생 한다고 제안 이유를 설명하고 있습니다.

더불어 A 파트너스사는 본인들의 사모펀드에서 50%를 인수하고 나머지 50% 를 보스코인이 참여하는 제안이였으며

이에따라 보스코인은 총 1920억의 50%인 960억을 조달하여야 합니다.

보스코인의 가격이 1000원에서 형성 되고 있었으므로 9600만개의 코인을 발행되어야 합니다.

발행되는 보스코인 9600만개는 모두 발행되는 가치와 동일하거나 더 높은 가치를 잠재적으로 가지는 자산임으로 단순히 돈을 찍어 내는 행위와는 다른 신용창출 자산이 되는 것입니다.

따라서 시장에 다음과 같은 조건을 제시하며 보스 코인이 시장에서 충분히 공급물량을 해소 할 수 있는 방법을 제시 합니다.

방법은 이렇게 됩니다.

상대적으로 시세에 비해 매력적인 투자 경쟁력이 있으므로 최초 분양가 5억원 이였던 이 아파트는 인수 비용등을 감안하여 40% 할인된 3억원으로 공급 할 수 있게 되어, 분양 신청자의 조건은 해당 금액을 프리징 하는 보스코인 홀더로 제한 합니다

이때 신청자 보스코인 홀더에게는 이번에 발행되는 보스코인에 9600만개에 시장에서 1000원에 매수하는 콜옵션을 행사 할 수 있는 보스코인 트러스트컨트렉트의 신탁계약을 등록합니다.

또한 시장가액보다 20%가 낮은 자산을 취득 하게 되는 것임으로 당연히 프리징용 보스코인은 완판 될 것이며 취득 NPL가치에 비해 초과로 유입된 보스코인은 기존 입주자 500명에게 위로금으로 다시 보상하게 됨으로서 민원을 해소하는 역할을하게 됩니다.

트러스트계약에 의해 동결된 보스코인은 동결자가 해당 동호수에 대하여 소유권이전을 종결 하는 지점에 동결해지와 동시에 소각하게 되는 것입니다.

보스코인은 신용창출을 통해 모두가 해피한 상황을 만들 수 있는 것이며 본인이 동결자가 이전을 하지 않더라도 동결자산에 대해 임대수익에 상하는 프리징 리워드를 지속적으로 생산 하게 되며 실물 자산의 임대 소득으로 생산된 보스코인은 소각되면서 시장의 가치를 지속적으로 유지시킬 수 있는 모델입니다.

실제 유사한 사례를 모방한 예제 이지만 충분히 응용될 수 있을 것이나 당장은 보스코인의 체력과 파이를 키워야 시도해 볼 수 있는 비즈니스 영역으로 보스코인은 체계적인 성장이 지금은 무엇보다 중요하다고 하겠습니다.

다음 편은 "할부금융 시장 응용"편 입니다